二手房买卖中 小心户籍迁出之“坑”

时间:2019-07-25 来源:北京日报

案情回顾

2011年,杜某与石某在中介撮合下订立房屋买卖合同,双方约定,出卖人杜某应在房屋过户之日起90日内向派出所办理户口迁出手续,如出卖人未将该房屋相关户口迁出,应向买受人承担违约责任。石某取得所有权后于2018年将该房屋售给李某。关于户籍问题,石某与李某在房屋买卖合同中也有类似违约责任的约定。待二人交易完成后,李某发现这套房屋内还有崔某的户籍。于是,李某将石某诉至法院,要求其承担违约责任。

法院审理后查明,该房屋最早是杜某自崔某处购得的,杜某取得房屋所有权后,并未向公安机关查询房屋户籍迁出情况。石某从杜某处购得房屋后,同样也未查询。因李某和石某的购房合同中关于户籍迁出有明确的约定,经法院调解后,石某向李某支付六万元违约金。此后,石某同样依约将杜某诉至法院,要求其承担违约责任。法院审理后认为,即使涉案房屋内尚有他人户口非出卖人杜某原因导致,但作为卖方也应尽到注意义务,在合同有明确约定的前提下,杜某应向石某承担违约责任,最终判决他向石某赔偿违约金六万元。

法官支招

房产交易过程中,户口迁移环节很容易成为房屋买卖中产生纠纷的“坑”。

对于卖方,在签订房屋买卖合同前,一定仔细研读即将要签订的房屋买卖合同,确定双方的权利义务,避免因为疏忽而承担可能的违约责任。在签订房屋买卖合同前,要务必确认待交易的房屋是否有他人户籍。如有他人户籍,可及时向有关人员联系迁出户籍。一般而言,业主凭借房屋所有权证和身份证明,即可向户籍登记机关查询房屋户籍登记信息。如经查询,发现房屋内有他人户籍,且无法将其迁出,基于诚信原则,在房屋交易中则务必向买方释明。

对于买方,在签订房屋买卖合同前,要看清即将签订的房屋买卖合同,确定双方的权利义务,避免因为疏忽而承担可能的违约责任。如买卖合同中有关于户籍迁出的约定,完成房屋过户登记后,一定要及时查询房屋户籍迁出情况,避免扩大损失。

(作者单位:北京市第二中级人民法院)

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